广州白云区种鸡场“地王”捂盘捂出光明钱景
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admin
2019-08-11 10:50

  近几年,广州频出“地王”。不过,究竟谁是广州土地招拍挂以来的首个“地王”,却很少人知道。据记者了解,2005年,白云区种鸡场地块以5亿元高价拍出,该地块即是广州首个住宅地王。历经漫长的规划建设期,2011年,在该地块上开发的独栋豪宅项目大一山庄终于开盘,但是至今其仅售出2套房子。

  据悉,2005年6月21日,中鼎集团经过78轮激烈竞逐,最后以5亿元高价拿下白云区种鸡场地块,该价格是底价的2.4倍,开发商显然对后市信心十足。据了解,种鸡场地块成交价折合楼面地价高达3300元/平方米,只比当时广州的最高住宅楼面地价低48元/平方米,属于“天价地块”。其成为当时广州最高地价的住宅项目,成为广州首个住宅地王。媒体当时认为,以此地价计算,该项目销售时,整体均价可能超过1万元/平方米。

  当时有业内人士分析指出,由于该地块在白云山下,占地约15.2万平方米,容积率仅为1,总居住户数只能有1500户,是广州近年来非常罕见的一块“宝地”;但是它同时也是一块高风险、低利润的地块。估计开发者会综合开发别墅和低层洋房产品,低层洋房价格约7000~8000元/平方米,主要用上万元/平方米的别墅产品来赚取利润。

  然而,时隔近两年到了2007年,该地块却一直不见动工迹象。不少代理行表示,如果按照当时广州普遍的项目进度,这种地块主要是建设小别墅及低密度的联排别墅,完成规划后动工速度可以很快,一般两年内产品就会推向市场了。而当时正是广州别墅产品稀缺、楼价高涨之际,对于开发商来说是一个很好的销售时机,即使按照当时的楼面地价,该公司这一项目也仍然可以获得可观利润,因此对于该项目的迟迟未动工感到不解。而这一公司在拿到地块后,也从未与业界及同行进行接触,显得十分低调神秘。

  有接近中鼎的消息人士透露,因土地登记和开发手续的办理不是很顺利,所以尚未开工。该集团计划在种鸡场地块打造一个顶级豪宅项目,产品将包括洋房、联排别墅以及独立别墅,预计最便宜的洋房的销售单价至少在1万元/平方米。

  2008年8月底,该盘邀请了国内外多个著名建筑师每人设计一栋产品,要求每一栋建筑的设计风格各异,包括瑞士建筑设计大师马里奥博塔、法国建筑大师马丁罗班、中国工程院院士郑时龄、同济大学教授项秉仁等。由于每栋建筑外立面和内部结构不一,不仅设计方案多次更改,规划报批上也要多次调整。这样来回的设计调整和规划报建调整,使开发进度一再拖慢。

  直到2011年,种鸡场地块(后更名为大一山庄)才传出准备开盘的声音。不过从拿地到2011年,已将近6年。6年期间广州的地王层出不穷,该地块地价却较5年前翻了约5倍,土地增值超过20亿元,业内人士戏称,6年捂盘确实“捂”出了光明“钱景”。

  开盘近两年,大一山庄这一顶级豪宅销售如何,记者查阅阳光家园网获悉,大一山庄的成交记录仅为两套,均价为53353元每平方米。楼盘销售人员表示,大一山庄现推北区20栋独栋豪宅,每栋面积800至1400平方米,地面2至3层,地下1至2层,全附有泳池与过千平方米私家庭院。售价最便宜也要5000万元/套起。

  地王频出,大家首先想到的是“房价又要涨了”这是最直线的思维。不仅开发商拿着相隔甚远的“地王”大作文章,就连普通老百姓近年来都“择地王而居”,总认为,自己的房子买在了地王附近,就进了保值、升值的保险箱。

  然而,事情也许会向另外一个方向发展。地王频出,和房价上升并不能完全划等号,并非只通向“天堂”。回想2008年初,某大型房企拿下了一块天河地王,但此后美国次贷引发的国际金融危机袭来,房地产市场迅速降温,全国各一线城市的房价大幅回落,开发商纷纷开始“过冬”。2008年的楼价下跌让不少手握多套房的投资客挥泪甩卖。

  因为市场不认地王,只认形势。“地王效应”只有在市场氛围比较好、投资客较多的时候才会显现。目前楼市需求以刚需及自住为主,而投资客多已经转战其他领域。高端楼盘入市不会对周边普通商品房价格产生太大影响。

  另外,开发商并不是傻子,明明知道周边楼价只有2万元一方,却拼了命去抢3万元一方的土地。因为他们知道,无论多高的地价,只要规划做到位,土地成本终将赚回来。按照规定,一块土地出让前必须由规划部门给定包括容积率、使用用途等各种条件,从一定意义上讲,规划决定了地价。我们看到很多所谓的地王容积率很高,这表明,开发商可以建设更多、更高层的房子。均摊到商品房销售的成本中,楼面价并不高,有些“地王”土地用途是商住综合,不是纯居住用地,其价格与周边房价的对比没有意义。这就是很多地王给买家“画的一张皮”。

  就是说“地王”并没有能力来推高房价,而只是裙带关系。而目前全国房产税呼声越来越高,未来广州也必定在征税范围之内。不考虑市场环境,一味贴着地王去买房,最后吃亏的只有买家。

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